房市行情

在Cotality《亏损与盈利报告》分析的 10.2 万宗二手房转售交易中，95.9% 实现盈利，较上一季度的 95.6% 微幅上升，为 2005 年以来最佳表现。房产中位盈利额创下 36.5 万澳元的历史纪录，而中位亏损额则小幅升至 4.5 万澳元。

Cotality研究主管杰拉德・伯格（Gerard Burg）表示，转售市场表现强劲，主要反映的是近年来房价累计上涨的成果，而非当前市场行情的突然拉升。

“房产转售盈利能力仍处于高位，但这些收益是长期积累形成的，” 伯格先生称。

“大多数卖家持有房产已近十年，因此我们现在看到的结果是房价持续上涨的产物，而非短期市场波动所致。”

持有时间仍是盈亏分水岭

12 月季度，盈利出售房产的中位持有期为 9.2 年，而亏损房产的中位持有期为 8.2 年。

出现亏损的独立屋持有时间则短得多，中位持有期仅四年多，这与疫情期间市场高点时的购房时间相吻合。

实现盈利的独立屋通常持有约 9.4 年，这凸显了持有时间对转售结果的重要性，伯格先生表示。

“持有周期较短仍是导致亏损的关键风险因素，尤其是对于在近期市场高点附近买入的投资者而言，” 伯格先生称。

“房产持有时间越长，就越能消化周期波动，最终实现正收益的可能性也就越大。”

独立屋表现优于公寓，

亏损集中于市中心市场

全国范围内，98.1% 的独立屋转售实现盈利，而公寓这一比例为 91.2%。独立屋的中位盈利额也显著更高，达 42.8 万澳元，公寓则为 24.65 万澳元。

伯格指出，亏损现象高度集中在公寓板块，尤其是悉尼和墨尔本部分区域，供应量增加对房价形成压制。

“近年来，独立屋与公寓之间的表现差距持续扩大，这既反映出市场对独立住宅的需求更为强劲，也体现了部分公寓市场更为严峻的供应格局，” 他表示。

“在多个市中心公寓市场（主要集中在悉尼和墨尔本），新增房源虽然利好刚需购房者，但也限制了房价涨幅，并提高了转售亏损的概率。”

布里斯班首府城市盈利居首，

宜居生活型市场领跑收益

12 月季度，布里斯班成为所有首府城市中盈利能力最强的地区，转售盈利比例高达 99.9%，中位盈利额达 50 万澳元。这得益于十年间的房价增长，当地住宅价值已实现翻倍以上。

阿德莱德位居第二，盈利转售比例为 99.4%，中位盈利额从一季度的 40.4 万澳元升至 44.5 万澳元。珀斯表现同样强劲，98.6% 的转售实现盈利，中位盈利额从 36 万澳元攀升至 43 万澳元。

在悉尼，93.3% 的转售实现盈利。尽管盈利比例相对较低，但该市中位盈利额仍达到 43 万澳元，这得益于其中位持有期长达 10.4 年，高于全国 9.2 年的平均水平。

霍巴特盈利转售比例为 97.2%，中位盈利额 32.2 万澳元，反映出房价涨幅相对温和。澳大利亚首都领地（ACT）盈利转售比例为 93.8%，中位盈利额 32.5 万澳元。

墨尔本盈利能力最低，仅 91.5% 的转售实现盈利，中位盈利额 32.4 万澳元。伯格表示，亏损主要集中在公寓板块，尤其是墨尔本、斯通宁顿、菲利普港等市中心地方政府区域，新增供应对房价造成拖累。

宜居生活型市场表现登顶

首府城市之外，滨海宜居生活型地区领跑表现最佳区域榜单，新南威尔士州南海岸的基亚马（Kiama）和昆士兰州阳光海岸的努萨（Noosa）位列前两位，中位盈利额均超过 70 万澳元。

“2025 年末，那些长期以来买家需求旺盛且供应有限的市场，实现了最高的转售收益，” 伯格称。

“这既包括宜居生活型地区，也包括布里斯班、珀斯等城市 —— 这些地区凭借强劲的人口增长和有限的新房供应，近年来房价快速上涨。”

整体来看，12 月季度区域市场盈利转售比例（97.6%）高于首府城市（94.9%）。但首府城市的名义盈利额仍更高，中位盈利 41 万澳元，高于区域市场的 31.4 万澳元。

“区域市场卖家的盈利稳定性更高，但首府城市仍能创造更大的名义收益，” 伯格表示。

2026 年盈利难度或将加大

尽管去年年末房产转售盈利能力仍处于高位，但伯格提醒，2026 年各市场前景将出现分化。

利率上升、悉尼和墨尔本挂牌量增加以及人口增长放缓，预计将对部分地区的住房需求形成压制。

科塔利蒂房价指数显示，近期房价走势已出现分化：珀斯市场表现强劲，而悉尼和墨尔本则相对疲软，这也是导致盈利环境走弱的因素之一。

“过去几年支撑高盈利的驱动因素，在部分市场正开始发生变化，” 伯格称。

“随着利率走高、供应增加，今年买家能否继续实现创纪录的转售收益，将完全取决于入市时机、区位以及物业类型。”