房市行情
澳大利亚楼市下行终结了近期二手房转售的高额成交纪录：盈利卖房的比例从 21 年高点回落，卖房中位收益也从 3 月峰值开始缩水。
Cotality 最新发布的盈亏（Pain & Gain）报告分析了二季度超过 9.4 万笔住宅二手房交易。数据显示，名义盈利成交占比降至 95.4%，低于 3 月份创下的 21 年高点 96.1%；卖房中位盈利额从纪录高点 37.8 万澳元回落至 37.1 万澳元；亏损成交的中位亏损额则从 4.4 万澳元扩大至 4.5 万澳元。
被统计的二手房交易量也较一季度近 10.1 万笔有所下滑。截至 6 月的三个月内，全澳住宅价值下跌 1.5%。
Cotality 研究主管杰勒德・伯格表示，多年房价大涨让大量房主积累了丰厚资产净值缓冲垫，因此本次二手房市场只是出现温和变化。
“从历史水平来看，盈利卖房比例依旧处于极高水平，但我们已经能看到楼市走弱开始传导至二手房成交结果。” 伯格说。 “多数卖家仍能享受过去五年房价累积上涨带来的红利，这在下行周期初期形成了有力保护。随着越来越多市场房价下跌，这笔净值缓冲将成为决定二手房盈亏的关键。”
多年增值仍在保护大部分卖家
持有房产的时长，能够大幅抵御房价短期波动。二季度，全澳盈利售出的房产，平均持有时长中位数为 9.1 年。
亏损出售的房产，中位持有时间仅 8.1 年。自住房（独立屋）的这一差距尤其明显：盈利卖出的独立屋，中位持有 9.3 年；而亏损卖出的独立屋，中位持有仅 4.4 年。
伯格分析，持有时间较短、亏损离场的这批独立屋，大多是 2022 年前后购入。当时房价正处于前期高点，随后加息引发全国楼市降温。
“持有房产 9 至 10 年的业主，一般经历过多轮房价上涨，市场转弱时拥有更厚的净值安全垫。” “新近买房者积累增值收益的时间很短，一旦房价下跌就更容易承压，尤其是在市场高点附近入场的买家。
当然，持有时间长并不代表一定能盈利，不同市场、不同物业类型差异巨大；但总体而言，持有越久，卖房盈利概率越高。”
西澳楼市爆发，
取代传统热门度假型市场
西澳近年楼市大涨，当地三个地方政府辖区一举登上全澳二手房盈利榜单前三名，挤下新州南海岸基亚玛、昆州东南部努萨等常年稳居前列的度假置业热门区域。
珀斯东北部的奇特林（Chittering）在二季度夺得全澳名义中位盈利冠军，达 87.25 万澳元。该地区房价较 2019 年疫情前低点涨幅超 180%。
珀斯内西区剑桥（Cambridge）位列第二，中位盈利 74 万澳元；珀斯北部的尊达普（Joondalup）排第三，中位盈利 73.25 万澳元。
新州南海岸基亚玛紧随其后，中位盈利 72.5 万澳元；昆州阳光海岸努萨排第六，盈利 71.1 万澳元。
公寓亏损集中在悉尼、墨尔本
二季度，独立屋的卖房盈利性大幅优于公寓：97.8% 的独立屋转售实现名义盈利，公寓仅有 90.5%。
收益差距同样显著：盈利卖出的独立屋中位收益 43.55 万澳元，公寓仅 25.1 万澳元。
公寓亏损交易高度集中于悉尼与墨尔本，两地合计占全澳公寓亏损总金额的 83.3%。
墨尔本公寓二手房中，20.8% 出现亏损，而独立屋亏损比例仅 4.3%；悉尼公寓有 11.4% 卖房成交价低于当初买入价。
全澳公寓亏损总额中，近 39% 集中在 5 个行政区：墨尔本、帕拉马塔、斯通宁顿、菲利普港以及悉尼。
伯格称，这反映过去十年独立屋资本增值更强，而部分成熟公寓市场行情持续疲软。
“6 月，全澳独立屋中位价格比公寓贵 36.5%；五年前这一差价仅 21.2%，足以看出两类物业走势已经严重分化。” “公寓亏损存在极强地域性。大部分公寓业主卖房依然能赚钱，但悉尼、墨尔本部分区域的亏损风险明显更高，这些区域房价增长乏力。墨尔本、帕拉马塔辖区的公寓价格，至今仍未回到 2017 年年中的高点。”
布里斯班稳居榜首，
阿德莱德盈利创纪录
布里斯班继续蝉联全澳盈利性最高首府城市，自 2024 年 6 月起一直保持该头衔：二手房盈利占比 99.8%，卖家中位盈利 52.5 万澳元。
阿德莱德整体盈利比例 98.9% 位居第二，中位卖房收益从一季度 47.2 万澳元提升至创纪录的 48.04 万澳元。珀斯紧随其后，98.8% 交易盈利，中位收益 47 万澳元。
伯格表示，布里斯班、阿德莱德、珀斯自疫情以来房价大幅上涨，相对可负担性吸引大量买家，叠加人口增长支撑市场。
墨尔本是首府城市里卖房盈利比例最低的，降至 89.0%（一季度 90.7%），中位盈利下滑至 27.8 万澳元。
下行周期，近期入场买家风险陡增
二季度，澳洲偏远区域市场二手房盈利比例依旧高于首府城市：区域市场盈利成交占比 97.5%，首府城市合计 94.1%。
但首府城市盈利卖家的收益金额更高，中位盈利 41.5 万澳元，区域市场为 32.45 万澳元。
伯格表示，Cotality 全国住宅价值指数在 3 月见顶后转入下行通道，二季度标志着二手房盈利环境进入更艰难阶段。
“楼市下行前，购房负担能力与房贷还款压力就已经在约束买家。2026 年上半年三次加息、生活成本上涨、消费者信心走弱，再加上针对房产投资者的政策调整，进一步压制住房需求。” “短期经济前景存在巨大不确定性，尤其是利率走向与持续承压的家庭预算。如果房价继续下跌，预计未来几个季度二手房卖房盈利水平将进一步走低。”